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日本房地产现状以及投资价值分析

当前中国房地产投资资金中银行贷款所占比重逐年下降,且低于国际一般水平。部分房地产开发企业与地方政府联手,采取非市场化手段,追逐高利润,抬高房价。房价的提升使得民众在房地产投资方面变得心有余和力不足,手边闲散资金似乎变得多余起来。

9月19日,据日本知名电视台NHK(相当于央视)报道,中国人赴日投资将掀起新高潮,对比中国国内的房地产持续上升形势,越来越多的人想要投资房地产却苦受资金困扰,而作为世界第二经济大国的日本来说,房价却低于中国一线城市许多,吸引了不少投资者的目光,再加上2020年东京奥运会的举办,致使日本房价翻番,回报不可估量。

中国内地旅客到日本旅游的人数今年前三个季度同比增长达79.8%,这个增幅虽然可观,但是对比中国投资者赴日本买房的增长幅度,仍可谓是小巫见大巫,数据显示,单是中国投资者到日本买商业地产的增幅,至今已是去年全年的3倍。

对于日本楼价的走势,某日本不动产董事总经理认为,日本楼价在经历泡沫经济之后上升步伐平稳,而近两年东京楼价每年约有10%的升幅,横滨物业每年亦升值约5%。将投资目标转入房地产市场是不错的选择。

为什么选择在日本投资房产?

1、永久性产权

中国土地多为国家所有或集团所有。土地的使用年限,多是根据土地的适用类型来划分。住宅用地为70年,工业用地为50年。而到了日本,不用纠结土地属性的同时,可以拥有永久所有权!并且日本物业公司服务相当专业规范,在购房之后只需挑选物业公司即可,如需出租运营等可以委托专业公司打理,减少往返奔波的劳累,轻轻松松获取回报。

2、“合理房价+高租金收益=日本房产成投资热点”

3、“观光立国”政策的实施

日本经济已经进入发展缓慢期,政府出台“观光立国”的新政策,吸引海外游客到访日本,以刺激经济增长。仅2015年访日外国人就达到1973万,这一记录创了历史新高。日本政府在今年的内阁会议上修改了访日人数新目标:2020年游客访问数量达到4000万,到2030年达到6000万的目标越来越近。这就意味着日本在未来几年要大力完善旅游接待能力,首先就要解决住宿问题,在传统酒店业一度疲软的情况下,民宿业焕发了前所未有的生机。

日本旅游业带动了民宿的发展,不仅在Airbnb,在中国各大知名的旅游网站上都会有民宿的身影,访日中国游客也越来越喜欢这种不一样的住宿方式。Airbnb网站统计,一年内日本民宿进入此平台的物件倍增3倍之多。

因为租住民宿的价钱比租住当地酒店便宜很多,尤其在东京“酒店不足”的问题非常显著,这使得越来越多的投资人士开始看准这样的商机。

4、签证手续逐步放宽,手续简便

随着越来越多的人前往日本旅游,日本政府正在逐步放宽对于国人赴日的签证手续,越来越趋于简便话。这无疑带动了更多人前往日本旅游,这对日本的住宿业进而形成了更大的压力。众所周知日本土地面积小,可用的酒店以及用于住宿业的民宿更是少之又少,随着民宿的解禁,更大程度上的增加了日本私有住房在民宿方面的可利用性。

5、投资回报率大,透明稳定,限制因素少

现在国内房价已经高不可攀了,对于投资似乎已经基本失去了意义。和中国房地产市场不同的是,日本房地产市场稳定、利润丰厚。在东京,大阪世界第一大都市,人口3600万以上,和国内一二线城市相比,房子的价格却不高,四五十万小额资金也可以投资,根据统计18-25平米之间的单间公寓出租率最高。再加上东京大阪民宿火爆,投资100万人民币的物业,年利润为6~15%,甚至达到更高水平,这对投资者是非常好的机会。在中国的利润极低,投资大,但不到市场的平均水平,仅为2%左右。

6、购买不动产过程中的相关法律法规及保障办法

在日不动产中介的可信度、专业度挺高的,不动产公司成立必须加入“不动产保证协会”质保金额1000万和不动产执业证,公司每增加一个门店或者事务所需增加500万日元。而不动产执业证,即买卖合同必须要加盖宅地建物取引士的人名章,此取引士资格由国家国土交通省统一考试,合格后方可执业,确定保障买卖双方的合法权益。

买卖双方都有中介保护各方利益,相互制约,中介的责任重大,所以买卖双方正式签约之前会进行非常严格的房屋楼栋物业各方面的调查,没有问题才会签约,否则都不会让卖方收取买方定金。如果出了什么注意不到的问题,中介公司要受到罚款停业,有资质的宅地建物取引士也会收到取消资格证五年的惩罚,所以法律的制约使交易更安全、放心。

什么是司法书士?

司法书士是以司法书士法为基准的一项日本国家资格认证。主要工作职能为不动产登记,供托代理及对法务局,法院,检查厅等法务机关提出相关资料的制作。并可代理简易民事诉讼,民事保全,和解,调停等。

日本对司法书士自身有很多严格限制。除考试合格率极低(2%上下)以外,如果受到过相关行政处罚或以前为公务员受到解雇等,即便通过司法书士考试,也是不能从事这项工作的。

司法书士的使命及责任

1 对整个交易的合法性进行监督

2 保证无误讲房产过户到买主名下,直到买房拿到房产证后。

3 如房产有相关抵押权的设定,确保全部抵押权撤消后登记到买主名下。

4 代替屋主处理繁琐的登记手续,保证交易当天准确无误的进行登记手续。并承担相应责任。

7、酒店业压力巨大,民宿逐步解禁

对于访日游客急速增加,导致旅客住宿不足的深刻问题,日本政府也想要尽快解决,为了给游客提供更好的环境服务和人文服务,也为了缓解酒店业的压力,日本政府于16年4月开始推行全国性的民宿合法化。房主可向各都道府县等地方政府进行正规申请,只要标准达标都会给予营业许可。也就是说,中国人在日本置业后,也可以把自己的家打造成民宿来经营。而且中国人是否拥有日本签证都不重要,均可在日本购置房产,没有任何限度。

8、在日购房享受高品质低价格

中国在售的大部分商品房是都是毛坯房。日本的在售房都是精装修,采用最新的建筑施工,并且配全套设备。与国内相比,日本房产的价格低廉,具有更大的优势。

在北京的中心地区,总价在300万人民币以下的房产寥寥无几。在东京大阪的公寓面积普遍为18㎡—25㎡的小户型,并且日本租房需求高,投资使用最适合,你只需要拿出100万左右的资金(可在日贷款),就能做到高收益少风险的海外置业,这样的投资回报率相当于翻了一番,等于在不经意之间轻松理财。

9、银行支持

自去年8月以来,日本各大银行开始相继下调十年固定型购房贷款的利率。其中日本大型银行三菱东京UFJ银行与三井住友银行于2015年8月内将十年固定型购房贷款的利息,由7月的最高年利率1.35%调整至1.3%。其他银行也相继降息,并且没有日本居住权的外国人也可以轻松贷款,贷款利率1.6%-2.8%之间,这意味着中国投资者可以从国内外的贷款利差中获得不菲收益。国内目前平均贷款利率在5.4%左右,日本收益性商住物业贷款利率为中国的的1/2—1/3,假设贷款金额为100万人民币的话,每年的利息差额就超过4万元,十年贷款利息差可在日本再买一套房子。